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欢迎评论：街道办给卧龙阁业主大会筹备组拟定的工作规则

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陪戎校尉[3级]

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主帖

发表于 2013-6-21 16:27

终于看到了黄贝街道给卧龙阁草拟的筹备组工作规则，分享给大家，看看这样的参考是否合情合理合规合法。
1 X9 ?, d6 w8 R2 P9 x8 w2 n区住建局的领导们，你们也参考参考...如果能给点意见就更好了。

反正我的感觉就是这份参考就是给筹备组挖的坑，再让他们自己往里跳.....

个人意见欢迎批评指正。+ o- D6 A# n3 M- f) l6 p

--正文开始-----------------------------------------------------------------------
卧龙阁首届业主委员会筹备组工作规则（参考稿）
（2013年3月日筹备小组全体会议通过）

第一章总则
第一条：为确保卧龙阁小区首届业主委员会选举工作的顺利进行和规范操作程序。现根据《深圳经济特区物业管理条例》、国家住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》结合本小区实际，制订本工作规则。
第二条：首届业委会筹备组成员应遵守本工作规则。
第二章筹备组成员
第三条：筹备组组长为筹备组负责人，对外代表筹备组，对内召集和主持筹备组会议，决定筹备组成员分工和筹备组各项工作安排，全面负责首届业主大会的召开和业委会选举工作。
第四条：筹备组组长因工作变动等客观原因无法履行职责的，由接替社区工作站站长职责的人或代为行使社区工作站站长职责的人接任。
第五条：筹备组业主代表成员原则上不允许更换或辞职。但因生病，工作变动等客观原因无法履行职责或因成员拒绝履行筹备组工作职责的，由筹备组长决定更换相关人员。
第六条：筹备组建设单位或物业代表成员协助组长协调物业服务单位支持和配合业主大会召开和业委会选举工作。
第七条：筹备组建设单位或物业代表成员因生病或工作变动等客观原因无法履行职责的，则由接替其管理职责的人员接任。
第三章筹备组职责
第八条：筹备组应做好以下筹备工作：
(一)确定重新进行投票选举的时间，选票的发放，回收地点，决定回收选票的方式及开箱验票时间；
　　（二）确认投票人的业主身份；
　　（三）完成首届业主委员会成立的其他准备工作。
第四章筹备组会议
第九条：筹备组会议由组长召集和主持。筹备组成员应亲自参加会议，不得委托他（她）人参会。
第十条：筹备组会议过半数筹备组成员出席方有效。
第十一条：出席筹备组会议的方式为现场出席，出席筹备组会议的人员应在签到表和会议纪要上签名。在筹备组会议纪要或会议决议上签名的视为现场出席。
第十二条：筹备组会议讨论的议案由组长决定。2名以上的筹备组成员可以事先书面建议相关议题，是否纳入筹备组会议议案由组长决定。
第十三条：筹备组实行少数服从多数的投票表决和组长一票否决的综合表决制度。筹备组对筹备事项决策实行少数服从多数的投票表决制，并且筹备组组长对筹备事项享有一票否决权。
第十四条：筹备组议案获得出席会议的二分之一以上成员赞成且组长未否决的前提下通过。

第五章业主的认定
第十五条：业主资格按如下规定认定：
（一）房产证上登记的权利人为业主；
（二）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得物权的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；
（三）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；
（四）因合法建造、拆除房屋等事实行为取得物权的，自事实行为成就时发生效力；
（五）基于与建设单位房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第十六条：未登记在房产证上的夫妻一方不能认定为业主。
第十七条：（业主认定基准日）选票发放截止日为判定房产业主的基准日。买卖行为跨基准日，如买方在基准日前递交了过户手续，买方认定为业主。
第六章业委会候选人
第十八条：业委会候选人应符合《深圳经济特区物业管理条例》第二十三条、第二十四条的规定，并不得被法院判处刑罚。
第十九条：除法律法规另有规定外，筹备组不得对候选人资格设置本工作规则前条规定以外的其他条件。
第二十条：业委会开箱唱票之日是界定业委会候选人是否符合《深圳经济特区物业管理条例》第二十三条规定的基准日。
第二十一条：候选人公告之后投票之前，业委会候选人出现违反《深圳经济特区物业管理条例》第二十三条规定的，应予除名，选举继续，但因此导致差额比例不符合《深圳经济特区物业管理条例》第二十四条规定的，应重新核定并公告全体候选人。
第二十二条：投票开始之后开箱唱票之日前，业委会候选人出现违反《深圳经济特区物业管理条例》第二十三条规定的，应重新核定并公告全体候选人、重新投票。
第二十三条：业委会候选人可以弃权，但因此导致差额比例不符合《深圳经济特区物业管理条例》第二十四条规定的除外。
第二十四条：对业委会候选人资格有争议的，组长有最后裁决权。
第七章投票
第二十五条：业主大会选票由社区工作站监制。
第二十六条：筹备组业主代表根据组长安排负责选票发放。发放选票时，业主应该在选票发放签收记录上签名。（备注：选票不是有存根联么？，每个存根联业主应该是必须签字，选票发放记录应该只是作为筹备组统计投票数量所用，要业主签名干什么？制造麻烦）
第二十七条：业主可根据筹备组公示的业主名单凭身份证领取选票，也可凭有效房产证领取选票。如房产证与公示的业主名单不一致的，以房产证为准。
第二十八条：筹备组可决定采用在物业服务企业的陪同下，上门发放选票的方式，但房屋出租的不适用。
第二十九条：根据筹备组决定上门发放选票的，上门发放选票的筹备组成员人数不得少于2人，并应在发放的选票上加注上门发放的筹备组成员名字。
第三十条：业主可书面委托投票，但办理委托时必需有2名以上筹备组成员见证，并在投票开始日前办好委托手续。境外人士的委托应履行使领馆认证手续或国家规定的其他认证手续。（备注：我想请问，委托投票的业主也许都在外地，也许碍于某些因素不愿意出面。如果都能当着筹备组成员的面，甚至要当着两个成员的面，请问委托投票意义何在？是否有意给委托投票增加阻碍？）
第三十一条：对本规则确定执行之前，已投入票箱的选票如有异议，则统一在开箱验票时核实。
第三十二条：同一受托人接受业主委托人数不得超过3人，筹备组的成员不得接受业主委托进行投票。（备注：在无法律明确要求委托人数以及委托对象限制的前提下，希望街道办在深入了解小区住户特点后再制定相应参考，不要以为你真能坐闻天下事。只要是能反映业主的真实意愿，委托资料合规合法，委托数量设置为7-8个有何不妥？筹备组成员本身就不参与业委会委员候选，有何不可代理委托？愿意委托谁是人业主的权利。当然委托候选人肯定是不行的）
第三十三条：筹备组成员可以而且只能对选票填写方式进行说明，不得就表决事项和表决结果发表意见。
第三十四条：选票应交投指定投票箱，回收选票需核对身份证件。
第三十五条：筹备组决定恢复选举后另行设定一个新的投票箱。恢复选举后的选票一律投入该投票箱中。
第三十六条：废票应根据选票规则认定。回收选票中对所有表决事项表决不符合选票规则的，为废票。废票计入表决人数但不计入表决票权数。回收选票中有一项或数项表决符合选票规则的，为有效选票。有效选票中不符合选票规则的表决结果计入弃权票中。(备注投入票箱的即是经过认定，属于业主本人投入或者委托手续合规的选票，即便是所有项目都未填，也应当算入参与人数和参与票权数，为何只计人数不计票权数？这直接涉及到物业条例里关于业主大会成功召开的双过半规则，非常重，希望街道能严格审查)
第三十七条：如果在开箱验票时有业主对已投票的业主投票的真实性提出异议，则由筹备组对所提出的异议票进行核实，核实需由业主亲自到现场进行，不得委托他人代理。（备注：如果有人估计找碴，对每位业主都提出异议，是不是以书面方式召开的业主大会就必须让所有业主到场？在深圳你觉得所有业主到场现实么？如果有这样的小区请给个小区名字，我们去交流学习。并且）
第三十八条：投票时间为10天，即从3013年__月__日到2013年__月__日。2013年__月__日开箱验票。
第三十九条：开箱验票由筹备组组长组织和主持，开箱验票时应有二分之一以上筹备组成员到场。开箱验票应在当天完成，结果应当天公布。
第四十条：筹备组组长可根据实际情况决定邀请社区工作站工作人员或业主代表进行开箱验票的记录或协助记录选票发放和回收数量，并进行监督。
第八章选举的中止
第四十一条：出现下列情形之一的，筹备组长可决定中止业主大会召开和中止业委会选举。
（一）筹备组成员之间出现严重分歧；
（二）发生影响业委会公正选举或影响小区安全的情形；
（三）业务主管部门或街道办认为应该中止的其他情形。
第九章筹备组终止与解散
第四十二条：在首届业主大会开箱唱票完毕之日，本届筹备组自动解散。（备注：《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第三十条明确载明“首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。”，请问街道办，你们自己有仔细去查阅指导规则么？还是说你们明知道有此条款但就是想早点解散筹备组？）
第四十三条：在下列情况下，由筹备组组长报街道办批准可以提前解散筹备组。
（一）筹备组在恢复选举时效内无法正常开展工作的；
（二）筹备组成员拒绝履行职责的；
（三）筹备组成员不服从上级业务主管部门和街道办业务指导和指挥的；
（四）筹备组成员被业主投诉有违法乱纪行为且经相关部门调查核实的。
第十章其它
第四十四条：本规则自2013年  月日通过起施行。
第四十五条：本规则由筹备组组长负责解释。本规则施行之前已投入票箱的选票，按法律法规的相关规定处理。

筹备小组成员(签各并按指印):____________ ____________

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卧龙阁业主委员会筹备小组
二〇一三年  月  日？