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理性比车位更加稀缺

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仁勇校尉[5级]

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主帖

发表于 2014-12-16 18:39

　　《晶报》12月8日A04版的《车位之争，“刀光剑影”难掩理性光辉》一文很有价值，它客观地反映了深圳住宅小区当前的车位困境，暴露出深圳市至今不遵守《物权法》，不办理车位产权登记所带来的严重恶果。但我不认同这个案例展示了什么理性的光辉，恰恰相反，它暴露了一种毫无法律意识、契约意识，不尊重他人财产、崇尚多数人暴政的恶劣人性。
　　文章介绍，福田区新新家园共有地下车位467个(我在百度查到，这个小区共有1080户，也就是说，车位比仅为1：0.43)，开发商以长租方式处分了90个，剩余377个，有368个是“临时固定车位”，业主一年交3000元停车费，可以专用。随着小区车辆的增多，越来越多的无车位业主要求拆掉“临时固定车位”的牌子，已经获得这个权利的业主当然反对。激烈内斗的结果是业委会全体辞职，由社区工作站出面，组织全体业主投票，最后以68%比22%通过了拆牌决议。现在，这377个车位实行先到先停，晚回来的车只有停到外边去。
　　这467个地下车位的原始产权究竟是谁的?无论是根据《物权法》，还是谁建造谁所有的一般规则，都应当是开发商的。除非开发商通过合同约定，将这些车位让与全体业主，否则，它享有所有权、收益权、处分权。业主以这种方式哄抢，完全是违法的，是侵犯企业财产权、破坏财产秩序的行为。
　　用投票表决确定产权归属，是典型的多数人暴政。产权受法律保护，不以多数人的意志为转移。业主共同决定的事务，只限于业主的公共事务，只限于对公共财产的管理与分配。别人所有的财产，哪怕是一个人对100个人，也不可侵犯。否则，在混合型小区里组织全体业主投票，表决是否拆除别墅区，改建成儿童乐园，肯定会高票通过;组织全深圳的老百姓投票，表决废除商品房产权，实行谁困难谁去住，我相信也会高票通过。新新家园那368个挂牌的临时固定车位，是业主通过支付对价取得的专用权，这属于用益物权，是受法律保护的，连所有权人都不能妨害。毫无权利的一群人一表决，他的权利就化为乌有，这是一个非常危险的信号。商品房业主都是有产者，你今天不尊重别人的财产权，明天你的财产就可能被别人侵害。须知，在这个社会上，还有多少根本没有房住的人，如果凭借人多势众就可以抢夺他人的财产，那首当其冲的受害人，就是中产阶层，就是商品房的业主。
　　解决深圳车位困境的唯一正途，就是依照《物权法》的规定，承认、保护开发商的原始产权，保护车位的市场流转，只有这个财产的价值被承认，才会最大程度地鼓励开发商去建设车位，鼓励车主拥有自己的车位。车位的市场价值得以释放，也有助于扼制机动车的过快增长，从而改善城市交通环境。这样简单明了的道理，却有那么多人就是不认可，这足以说明，理性是比车位更加稀缺的资源。南方都市报

秋田干草

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布衣平民[1级]

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2楼

发表于 2015-6-8 22:31

支持《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》

   2014年12月1日，深圳市规划和国土资源委员会召开新闻发布会，公布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》，并向社会公开征求意见。该办法拟规定，深圳将分类确权停车位，在全国首创分配建和增设两种。配建车位归全体业主所有且禁止买卖，增设车位归开发商所有可有条件租售。
   但是，立即有开发商及部分律师从各种途径包括从法律层面进行反对，其中一条论据是，《办法》违反上位法《物权法》，企图以此来阻止《办法》通过，其中的代表人物是颜某某律师。
   某某律师等人的思维方式完全脱离中国实际和社会实践，咬文嚼字，堆砌术语，典型的学院派作风，只知道从条文中寻找对自己有利的条款，而不是从社会发展趋势和人们群众的根本利益作为出发点进行思考，有点像坐在空调办公室里，一边翻书本一边想象农民应该怎么样犁地、灌溉、插秧、施肥、收割。按照这种思维方式，三十多年前的改革开放如何进行？当年的书本、教条何其多？当年的条条框框如何突破？
   且不说《办法》违反上位法这一说法是否站得住脚，是否一家之言，如果真是上位法有缺陷，修改上位法就是了。什么叫与时俱进？社会是不断发展进步的，法律也需要跟随时代的脚步发展进步，滥用一堆故纸堆里的法律术语，阻挠社会发展进步实践过程的新尝试，极其可悲、可恨。
改革开放以来，经济制度方面的演变、改革可以说是沧海桑田，乾坤大腾挪，比如产权的私有和公有，比如投机倒把罪的消失，这方面修改的制度法律规定条例还少吗？那么，修改区区一个《物权法》何足挂齿？总之，思考和决策的出发点，应该是以社会发展趋势为方向，以广大人民群众利益为准则，即使作为律师,一旦脱离职业身份，仍然会回归社会个体和业主身份，而不是坐在谁家椅子上，吃谁家饭，就帮谁家说话。
   多建停车位，可以提高城市生活品质，满足人们群众需要，符合社会发展趋势。要从规划、法律、制度等方面确定这个指导思想和原则，指导思想和原则一旦确立，该用市场激励方式地就用市场激励方式，该强制执行的就强制执行。

   反对《办法》的另一论据是，建设配建车位会导致开发商车位建设的积极性降低，这根本就是无稽之谈，本末倒置。照这个说法，如果教师没有积极性，可能会不好好教书，如果医生没有积极性，可能会不好好看病，如果工人没有积极性，可能会不好好生产？
在现代社会，人们看房、买房，其中的一个重要因素就是看有无车位、有几个车位。
   例如，一个居住和生活小区、楼盘，如果保证了足够的配建车位，而且有更多的增设车位，只会提高楼盘的品质和价值，怎么可能降低了开发商车位建设的积极性？
   客户买房，面对两个同样地段、同等品质的小区、楼盘，一个小区每户有两个车位，另一个小区每户有一个车位，无论是配建车位还是增设车位，客户会选择哪个？那当然是客户都涌向有两个车位的那个小区、楼盘了，这样的小区、楼盘就可以有更高的市场价格，开发商难道会愚蠢到不会算这笔帐？这么简单的道理还要辩论！
   至于停车位多了，担心会导致车辆数量增加、加剧交通拥堵状况，那是没有搞明白大城市病的根源所在。车辆数量增加导致交通拥堵问题，是大城市病的具体表现之一，只能从城市布局、产业规划、交通建设、环保意识培养和宣传等方面综合考虑，并辅以提高停车费、拥堵费、限行等经济或行政的措施来解决。企图依靠减少停车位建设，从而从客观上阻止人们的购车欲望来减少车辆数量，简直就是三岁小孩子的思维。
   况且，建设居住小区的地下停车场，有谁见过哪个开发商真是用自己的真金白银投入？还不都是摊派到业主购房款里吗？除非是建设那种商业性质的收费停车场，例如商场、公园等公共场所或其它并非主要供居民居住为目的的建筑物或者其它的、政府要求建设的停车场等，但是，这类建筑物的主要收益不是依靠停车场来获得，而是通过商业地产部分来获得主要收益，而且可能还可以得到税收、土地等方面的优惠政策。同样的道理，其附带车位也是提升该建筑物附加价值的途径。
   退一千步、一万步，如果多建一层地下停车层确实真的需要开发商自掏腰包，那么也很简单，有能力你就投标，没能力你就别投标，其它有能力的开发商多的是，等你有能力了你再来投标也不迟。
   另外，法律、条例、政府的作用是什么？定下配建车位数量标准，执行就是了，如果你不想执行、没有能力执行，可以不掺和，少你一家开发商，地球就不转了？

附件一  关于居民小区、楼盘配建车位和增设车位的一些意见和考虑

一. 配建车位归属业主后，收益可以用来补贴居民小区、楼盘的维修费用，这对于许多老旧小区有积极意义。
有些老旧小区，既没有达到拆除标准，也不在旧改范围，还可以使用很多年。但是，由于物业管理费起点低，楼盘租售价格低，经常面临物业管理一方和住户一方在提高与反对提高管理费方面的矛盾。那么，如果配建车位的收益归业主支配，可以补偿小区、楼盘的维修费用，能够在一定程度上改善这些矛盾，促进社会和谐。
二. 配建车位归属业主后，是采用固定车位，还是采用随到随停方式，以及是否对外营业收取停车收益，由业主代表大会或者业委会根据实际情况决定，不宜也无法做统一规定。
三. 对于新建小区，从政策方面规定和保证配建车位数量，鼓励提高增设车位数量比例。配建车位供业主使用，增设车位可以对外出租或作为公共车位有偿使用。
四. 对于已建小区或者老旧小区，参照新建小区、楼盘标准，重新划分配建车位和增设车位。
至于车位收归业主后，是否对原开发商或原车位管理单位进行补偿，由政府层面制定政策和标准。
五. 增设车位在无人租售情况下，是否对外使用根据各小区情况而定，对小区私密性要求高的，可以不对外出租使用，反之则可以对外出租使用。
六. 如果小区停车位个数少于业主户数，那么该小区所有车位应属于全体业主共有，采用抽签，竞价等方式确定使用人。
车位原使用人若出租住房，车位可以供其本户租户使用。
车位原使用人若卖出住房，车位应重新进行抽签，确定新的使用人，新的使用人必须是本小区户主。
七.无论车位产权的归属之争结果如何，是属于业主还是开发商，要确定一个原则：基数以内（例如户数的100%或120%）的车位数的使用权属于业主，开发商无权转卖，开发商所能够能够转卖出租的车位置限于基数以外的车位。
八. 老旧小区、楼盘新建车位有几种途径：
如果新建车位地址属于业主共有部分，例如地面绿地、边角空地等改建而来，其收益属于业主。车位建造和改造资金可用小区公共资金或通过集资等方式获得，
如改造后总车位数仍无法保证一户一位，这类小区不宜采用固定车位方式，宜采用随到随停方式，或采用抽签、竞价等方式确定使用人。
九. 在无法保证每户一位时，或在保证每户一位后或每户二位后，剩余车位，实行抽签或者竞价方式确定使用人。
十. 居民小区、楼盘停车场对外营业，要考虑到以下情况：
很多生活小区的地下停车场，停车后，人员下车可以进入电梯,乘坐电梯后可以到达居住的楼层。那么，如果停车场对外营业，如何防止闲杂或者危险人员进入这类生活小区的地下停车场并到达居住楼层？

当然，可以在进入电梯前加装门禁设备，只有本小区居住人员进入可以进入可到达居住楼层的电梯，而非本小区人员只能乘坐其它电梯或者楼梯步行上到地面。但是，这又带来几个问题：

（1）如何防止闲杂人员紧密尾随其他有权限通过门禁设备的人员进入电梯？

（2）很多老旧小区的电梯只是用来供小区居住人员到达生活居住楼层，并没有安装可供非本小区人员上到地面的电梯，也无法加装（例如建筑物本身结构限制），那么这些人员只能通过车辆出入口上到地面，这就会存在安全隐患。即使能够加装，费用如何解决？

（3）电梯损坏，电梯维护，停电或者内部发电机损坏时，电梯无法运转。那么小区居民或工作人员也需要通过楼梯步行上到地面，那么是否需要设计多个楼梯，从建筑结构上区隔开来，分别供本小区人员使用和供外来人员使用？这在建筑结构上很难实现，即使新小区可以实现，老旧小区如何改造？

（4）如果允许外来人员使用生活小区停车场，那么如果有人在小车内放置危险物品例如爆炸物、有毒气体，是否会引起居民担心？

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