鹿丹村地块被中海拿下 全国首试“容积率”竞拍

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冬日的太阳来得总晚一些，滨河路上只有稀稀拉拉的几辆车，一河之隔的香港一片静谧……老黄感觉一切好像回到了15年前鹿丹村建成入住的情景。唯一不同的是楼房已经被拆除，土地也被平整了出来。得知鹿丹村地块昨日进行拍卖，不少原住户专门回来找一下记忆。“只要有回忆就好，旧改是必须进行的。”未来这里将建成毗邻万象城的高端住宅，原住户们都充满了期待。

　　昨日，等候了15年的深圳鹿丹村旧改重建地块正式出让。据市规土委介绍，这是全国首次采取“定总价，竞容积率”的方式出让土地。最终，中海地产以可售面积39900平方米夺得地块，与挂牌起始面积90485.51平米相比，可售住宅面积被砍去6成。

　　鹿丹村日夜盼旧改

　　老黄今年已经过60岁了，他笑称自己入住鹿丹村时还风华正茂，如今半只脚都迈入棺材了。“并不是我王婆卖瓜自卖自夸，当时住进鹿丹村还有很多政府的高官，就当时的小区建设来说还算是不错的。”30年前，得知自己分到这里的房子时，老黄高兴得像小孩子一样。

　　据了解，鹿丹村小区1989年竣工交付使用，包括现鹿丹村和红岭南苑两个住宅小区，是深圳较早的多层福利房住宅小区。一如老黄所言，鹿丹村不是深圳最大的楼盘，也不是绿化最好的楼盘，但并不影响它在深圳的显赫名声：因为它地处城市核心区，有人统计在24栋房屋里面曾住着处级以上官员250人，住着如此多的各界要员，使它一度成了名流村。

　　但随着入住才发现理想总是美好，现实却是骨感的。由于建造时使用了大量的海砂，建成没多久就出现了质量问题。2000年，部分鹿丹村业主以房屋存在渗漏水、墙体开裂等质量安全隐患问题为由，要求政府进行整治。

　　鹿丹村旧改之路漫漫

　　早在2009年，记者也曾到过鹿丹村，多栋楼房墙体都出现了明显的裂缝，斑驳的外墙让人感觉楼房充满了历史的痕迹。尽管小区还在，但“官员名流村”的名号早已不再，因为大部分的房子都被出租了。

　　“我们勉强住了20多年，小孩子都慢慢长大了，开始不愿意住这个破楼，希望住外面的小洋房，住有电梯的楼房。鹿丹村楼房的外墙到处像打了补丁，也确实难看，很多邻居都慢慢地迁走了，留下来住的人越来越少。”老黄的儿子也搬了出去，但他还是舍不离开自己在深圳的第一套房，留了下来。

　　据时任管理处主任的魏先生介绍，像老黄这种留下来的业主不多，小区出租率已经达到50%以上，在这里住的更多的是来深圳谋生活的人。

　　2001年，居民的呼声得到了回应。市政府决定由原市住宅局负责组织对鹿丹村住宅区进行整体拆除重建。但其后，由于国家法律法规变化、房地产市场骤变、大部制改革机构调整、三次调整项目责任单位等种种原因，鹿丹村改造遭遇了重重困难，在相当一段时期停滞不前。

　　2012年4月，重大转机来了。市委、市政府决定打好鹿丹村片区综合改造“攻坚战”。2013年1月，全新的《鹿丹村片区综合改造工程房屋征收补偿方案》正式公布并征求意见。经过广泛征求意见和密集磋商，开始与业主谈判签约。鹿丹村旧改曙光微露。

　　拍卖方式创全国先例

　　在昨日下午的竞拍现场中，鹿丹村原住民作为旁观者也来了。“不管怎样，鹿丹村陪伴我们走过了30多年的日日夜夜，现在迎来了蝶变，作为业主我们也希望见证这一刻。”老黄对记者说。

　　在业主的见证下，这次土地出让吸引了万科、中海、金地、卓越、招商、星河、天健、莱蒙等房地产企业前来。据市土地房产交易中心介绍，这是全国首次采取“定总价，竞容积率”的方式出让，地块总价8.88亿定死了，竞买人每举一次牌，地块的总建筑面积变少，容积率随之往下降。上市拍的不是价格，而是容积率，该种竞卖方式能缓解该区域的交通压力、减少住居人口，保证居住品质。

　　记者看到，这块宗地的规划总建筑面积为244067平方米，其中，住宅234537平方米(含回迁住房面积144051.49平方米、商品住房面积90485.51平方米)，商业3300平方米，其余为幼儿园等配套设施。成交后，总建筑面积随竞得人所报建筑面积核减，即总建筑面积=回迁住房面积+竞得人所报建筑面积+商业面积+配套面积(其中，回迁住房、商业和配套各分项建筑面积不变)。

　　竞拍一开始，竞买人每举一次牌，地块可售面积就减少1000平方米。现场多位竞买人积极参与，总面积从起始的9万平米一路迅速降低至4.1万平米。有人测算，在此轮竞拍期间，若未来房价定在5万元/平米左右，开发商每举一次牌，损失收益以5000万元计。

　　当可售商品房建筑面积叫价至4.1万平米后，现场竞价气氛开始冷却，拍卖师将幅度调整为100平米每次。最终，经过近40分钟70轮的举牌竞价，68号竞买者中海地产以可售面积39900平方米力压28号万科，夺得鹿丹村地块，此时，可售住宅面积已经被砍去6成。以可售面积计算，起拍楼面价约为9813元/平方米，而最终成交结果楼面价为22255元/平米，溢价率达到了126.7%。这个结果意味着，中海地产付出8.88亿元的地价，以可售面积39900平方米夺得地块，此外还需代建144051.49平方米回迁房。

　　现场有地产业界人士还向记者算了一笔账：144051.49平方米回迁房的建安成本在4000元/平米左右，鹿丹村商品房的楼面实际低价超过3.6万元/平米，此外还有税收、融资成本和配套建设成本。

　　昨日的拍卖成交结果，让到场的不少鹿丹村原居民感到高兴。“容积率越低，居住舒适度会得到提升，我们到时肯定会回迁住回鹿丹村。”老黄说。

　　昨日下午的暖阳照在鹿丹村的原址上，已经平整的土地上未来将有崭新的高楼拔地而起，通过旧改改善居住环境，改善小区环境，鹿丹村已经迈出更新的第一步，未来深圳旧改必定会迎来骄阳。

　　竞买人每举一次牌，地块可售面积就减少1000平方米。记者见到，竞拍很快引起现场多位竞买人的积极参与，总面积从起始的9万平米一路迅速降低至4.1万平米。有人测算，在此轮竞拍期间，若未来房价定在在5万元/平米左右，开发商每举一次牌，损失收益以5000万元计。

　　当可售商品房建筑面积叫价至4.1万平后，现场竞价气氛开始冷却，拍卖师将幅度调整为100平每次。最终，经过近40分钟70轮的举牌竞价，68号竞买者中海地产以可售面积39900平方米力压28号万科，夺得鹿丹村地块，此时，可售住宅面积已经被砍去6成。以可售面积计算，起拍楼面价约为9813元/平方米，而最终成交结果楼面价为22255元/平，溢价率达到了126.7%。这个结果意味着，中海地产付出8.88亿元的地价，以可售面积39900平方米夺得地块，此外还需代建144051.49平方米回迁房。

　　来源：晶报 规土记者 李果/文 赖犁/图

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