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鹿丹村片区综合改造工程土地整备房屋征收补偿方案

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发表于 2013-1-25 09:57 |显示全部楼层
  

1 y# z9 u* E  L8 Y: b       1月24日上午,深圳市住建局召开新闻通气会,正式公布《鹿丹村片区综合改造工程土地整备房屋征收补偿方案》,将向业主及公众征求意见。5 e) t) v: l8 a! l0 @9 s. w0 w2 x
  鹿丹村片区改造工程补偿方案全文如下:
# Q$ ~& U; o/ i! |4 Q

; c" k) P. k% x0 m& C/ h* U1 o       因城市规划建设需要,市政府决定对鹿丹村片区进行综合改造。为保障鹿丹村片区综合改造工程土地整备工作的顺利进行,维护征收当事人的合法权益,根据有关法律、法规、规章,制定本方案。/ I  S" d. c7 @4 N7 F
  第一部分 基本情况4 x+ S# C( Q/ L6 q
  一、征收范围$ a5 F2 B# p$ R" f5 ^9 S* o* s* ^
  鹿丹村片区综合改造工程土地整备房屋征收范围位于滨河路以南、红岭路(滨河污水处理厂)以东、深圳河以北地段,包括现鹿丹村(22栋住宅楼及2栋单身公寓)和红岭南苑(5栋住宅楼及1栋员工宿舍)两个住宅小区。需征收房屋面积共111451.34平方米,收回国有土地使用权的土地面积72569.99平方米。
! S% Y+ x! ^) h7 }  二、被征收房屋情况0 @2 @3 a( [' q: Z
  征收范围内被征收的房屋均为7层住宅建筑,共30栋。包括住宅楼27栋,共1175套;公寓楼3栋,共273套。其中:% j+ H9 T  |' [2 D# _9 {$ ?
  鹿丹村小区:占地面积66473.74平方米,共有多层住宅建筑22栋,1037套,建筑面积89924.8平方米;单身公寓2栋,210套,建筑面积7138平方米。
( ^, z: p, _# W  红岭南苑小区:占地面积6096.25平方米,共有多层住宅建筑5栋,138套,建筑面积12134.22平方米;单身宿舍1栋,63套,建筑面积2254.32平方米。& c. ]4 f1 `+ K$ l; s) Z
  第二部分 征收主体与补偿方式
& s& e( a8 l2 ~. C' t  一、征收主体( g, F  G) |9 Z- S" C
  市政府授权市住房和建设局行使房屋征收部门的职责,市住房和建设局委托鹿丹村片区综合改造管理办公室(以下简称“鹿丹村改造办”),负责鹿丹村片区综合改造项目的具体房屋征收与补偿工作,并接受市房屋征收部门的监督、指导。* u9 }3 c/ U( p$ Q( p
  二、补偿方式0 x- Y4 X. x3 P$ z0 l4 N0 I
  采取在改造范围内新建房屋进行就地产权调换和在南山区深云村住宅小区进行异地产权调换两种方式,由业主自主选择;并对房屋装修、搬迁、过渡期安置等进行货币补偿。
* r' \6 E5 |# j. E3 ]3 I& D  产权调换房屋的产权性质与被征收房屋的产权性质相同。/ w' h/ c9 p8 p
  第三部分 征收补偿; r3 i8 t/ @6 U! @8 ?; U7 y1 q! z3 b, _6 w
  一、产权调换
. G9 V4 x' M4 x+ ^1 R  被征收房屋按照套内建筑面积相等原则进行产权调换。$ @  U' k- h, P4 p7 A/ O$ h
  二、户型面积设计
/ w. H3 |$ T; P2 g& c% U8 i& Y' |  (一)就地产权调换房屋。户型按建筑面积分为100 m2、110 m2、120 m2、130 m2、150 m2、160 m2、180 m2七种。每套产权调换房屋的最终建筑面积以房屋竣工测绘建筑面积为准。
2 f, J" N/ i5 p1 y; [% t  (二)异地产权调换房屋。户型有90 m2、110 m2、140 m2三种。
& B' ~9 @: C" J7 Q# E0 \  三、增购
; r6 S! ?( K, l; Y; {( I  (一)就地产权调换" d7 S& X+ ^4 R0 V
  在房源满足的条件下,被征收人可按以下规定选择增购部分建筑面积。增购建筑面积的款项须在征收补偿协议生效后2个月内一次性交付,逾期视为自动放弃增购。
8 Z3 {. V: w. Y' s! A7 s* D  1.应补偿建筑面积(与被征收房屋套内建筑面积相等)不足90 m2的,最高可以增购至100 m2;3 r& O4 x4 X+ |. a( c+ m
  2.应补偿建筑面积大于或等于90 m2,小于100 m2的,最高可以增购至110 m2;
! p" b2 J+ x# Y4 @. [" e- F9 ~  3.应补偿建筑面积大于或等于100 m2,小于110 m2的,最高可以增购至120 m2;4 X, t: v" ~# X) t6 g8 V; E
  4.应补偿建筑面积大于或等于110 m2的,小于120 m2的,最高可以增购至130 m2;
$ K% V2 |- H3 d0 v( h- m3 f, V  5.应补偿建筑面积大于或等于130 m2的,小于140 m2的,最高可以增购至150 m2;
! t$ W9 S& x, i8 F1 ]" w  6.应补偿建筑面积大于或等于140 m2的,小于150 m2的,最高可以增购至160 m2;
& J$ v8 n" z3 J7 ~  7.应补偿建筑面积大于160 m2的,最高可以增购至180 m2。
4 c; j% F- D1 Y3 u$ N: C  (二)异地产权调换
) N( }6 @* X+ ^$ \# f. u1 ?  f$ S  在房源满足的条件下,被征收人可提高一档选择增购部分建筑面积。
: U$ h2 q7 F0 |) @8 y  四、差价结算
8 a7 I+ }9 j9 m8 ?9 X% V  被征收房屋与产权调换房屋之间的差价结算规定如下:
, i7 b" O* G# N  ]  (一)就地产权调换/ o: T) Q+ U$ S, _' n% M" m5 p
  1.产权调换房屋建筑面积小于应补偿建筑面积的,差额面积按照鹿丹村产权调换房屋的市场评估价给予被征收人补偿。- H/ w9 R8 P) ~5 [( u. K
  2.产权调换房屋建筑面积大于应补偿建筑面积的,10 m2(含10 m2)以内部分由被征收人按照9000元/ m2的基价缴交房款;10 m2以上部分由被征收人按照鹿丹村产权调换房屋的市场评估价缴交房款。5 ]' s* c4 r( p  n+ W
  3.应补偿建筑面积加增购10 m2以内面积部分,需结算产权调换房屋的楼层、朝向差价,具体结算方式在产权调换房屋选房办法中另行规定。
3 O9 K  t3 P( L  4.鹿丹村产权调换房屋的市场评估价的确定方法以规划主管部门批准的新建房屋设计图纸为依据,以房屋征收决定公告之日为评估基准日,通过评估确定。
( }* W: r) r# H; g" m; d- W9 T6 P  (二)异地产权调换
) a0 |4 V# i7 F! g8 [  1.产权调换房屋建筑面积小于应补偿建筑面积的,差额面积按照鹿丹村产权调换房屋的市场评估均价给予被征收人补偿。4 V. k. v. L" }# |- ^* c& v& f! t
  2.产权调换房屋建筑面积大于应补偿建筑面积的,10 m2(含10 m2)以内部分由被征收人按照7600元/ m2的基价缴交房款;10 m2以上部分由被征收人按照深云村产权调换房屋的市场评估价缴交房款。' b+ W# ^) ~0 v9 N9 s2 T
  3.应补偿建筑面积加增购10 m2以内面积部分,需结算产权调换房屋的楼层、朝向差价,具体结算方式在产权调换房屋选房办法中另行规定。
( t% M/ [, R0 w" a9 ]+ \  4.深云村产权调换房屋的市场评估价的确定方法以房屋征收决定公告之日为评估基准日,通过评估确定。
" r! q2 H+ }9 B9 {# Q. T  五、临时安置费
2 p) V) j! Y' y% V4 e7 I0 f  过渡期的临时安置用房由被征收人自行解决,向被征收人支付临时安置费。临时安置费标准为每月55元/ m2。计算基数为被征收房屋的建筑面积,计算期限为从被征收人按期搬出被征收房屋且将其交给征收部门之日起到产权调换房屋交付使用之日止,另增加3个月装修期的临时安置费。! g* ?, S! p! v  S/ o
  六、装修补偿
+ f9 s+ B0 W6 ^/ a' `. n  产权调换房屋为毛坯房,按被征收房屋建筑面积600元/m2的标准向被征收人支付装修补偿。被征收房屋现有的装修不再进行补偿。4 E; v) V& d) O: S! J( {
  七、搬迁费' b2 ~0 O6 [: k4 v4 V  m
  搬迁费按两次搬迁(搬出、回迁)计,以被征收房屋的建筑面积为计算依据,在被征收人按约定时间搬出时,按每次40元/ m2,两次共计80元/ m2的标准一次性支付给被征收人。
2 t$ q) P1 B3 M, s4 |4 v  八、奖励
+ O. l; U; T% c1 b: @6 @) J/ Y  对于在规定期限内签订征收补偿协议的被征收人,给予如下奖励:' j4 _+ R1 C* f8 s' e# \( H$ X
  (一)签约奖励。被征收人在征收通告发布后3个月内(含3个月)签订征收补偿协议的,协议生效后一次性给予被征收人2万元的奖励;被征收人在征收通告发布后3个月以上、6个月以内(含6个月)签订征收补偿协议的,协议生效后一次性给予被征收人1万元的奖励;超过6个月的不给予奖励。
  w  _2 ?" s# o+ i9 w' k  (二)搬迁奖励。以被征收房屋所在楼栋的单元为一个单位,若在搬迁通告发布后3个月内(含3个月),该单元所有被征收人按协议约定均搬出被征收房屋,将被征收房屋交由征收部门拆除的,一次性给予该单元每户被征收人8千元的奖励;超过3个月仍有被征收人未搬出该单元的不给予奖励。) V) p2 o# i. s' K
  九、产权调换房屋的建设1 U0 s! ~$ f% M- d7 g
  (一)责任主体。就地产权调换房屋建设工作由鹿丹村改造办负责组织,按照公平公正公开原则,按规定程序选择开发建设单位。4 s6 H3 x* `$ @: b7 e8 \6 @
  (二)建设工期。在完成房屋拆除后,就地产权调换房屋的建设工期计划为3年。' T/ W  |( {5 h8 t$ n; }
  十、产权调换房屋的选房方式$ p+ m/ j' o. ]1 v6 m5 i
  被征收人按征收补偿协议签订的先后次序,以抽签的方式确定抽签顺序号,再按抽签顺序号抽取选房顺序号,在与协议约定的户型对应的房源中选房。具体方案另行制定公布,并征求被征收人意见。有关选房等工作由市住房和建设局组织,在相关部门及被征收人的监督下公开进行,结果须向被征收人进行公示。, G% M4 ^+ t6 {$ h/ q
  第四部分 产权确认、测绘与评估; D% m0 A* Y! ?( V) V( n
  一、房屋面积与功能确定) i& h2 e% j7 j9 z% C- l! L- B
  (一)被征收房屋的面积确定。被征收房屋的建筑面积以房地产权利证书记载的建筑面积为准。没有办理房地产权利证书的,按合法有效的售房合同或其它合法有效的产权证明文件记载的建筑面积为准。, }% _; u  E9 E9 X2 M: ], V) j
  (二)被征收房屋功能确定。已办理房地产权利证书的,以房地产权利证书登记为准;未办理房地产权利证书的,按照土地使用权出让合同、报建批准文件或者能够证明用途的其他法律上有效的文件为准。
. V4 z8 q3 X8 Z) g0 j  有关被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等调查登记情况在向房屋产权登记部门核实后及时向被征收人公布。
& n/ F* ~( k* T- A  二、评估  E/ k- Q  H# Q. j" N
  房屋征收的有关评估工作按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定处理。6 X0 ^: {/ t3 T* j7 R3 K
  三、测绘; R# f  E% n0 ^
  有关房屋征收补偿的测绘工作由被征收人按规定选取的测绘单位承担。  {4 N8 b$ n' w# u
  第五部分 征收补偿协议签订和补偿款支付+ w0 p: r- C0 {& I/ o4 @2 }( E
  一、协议签订与房地产证注销# r6 K& n- H: S
  (一)征收补偿协议签订。由鹿丹村改造办与被征收人按本方案相关规定商定。. ]* L6 @7 j) S: e" g4 t: \# C9 q
  (二)房地产证的注销。征收补偿协议已签订,鹿丹村改造办发出搬迁通知后,被征收人应当按照协议约定向鹿丹村改造办提交被征收房屋的房地产权利证书及注销房地产权利证书委托书;没有房地产权利证书的则应当提交售房合同或其它合法有效的产权证明文件,并提交放弃房地产权利的声明书及办理产权注销手续委托书。
# q& t' v) K4 D  鹿丹村改造办负责到房地产权登记部门办理相关房地产权利证书的注销手续。被征收人给予必要的协助。* K0 X* {4 S2 z) p; s/ X" [
  二、补偿款支付* U: z- i# ^0 F+ Q2 z: |" r2 i
  (一)临时安置费:向被征收人支付的临时安置费分阶段直接汇入被征收人指定的银行账户。被征收人按约定时间提交产权注销相关文件并搬出后首期支付3个月,以后每3个月支付一次,具体处理方式在补偿协议中进行约定。选择深云村异地产权调换的,一次性支付给被征收人。& [7 m' x, J+ P# T
  (二)搬迁补助费及其他附着物补偿款:一次性支付给被征收人。
) L( N* o3 e+ r+ n  本方案的所有补偿款项均在征收补偿协议生效后按协议约定支付。
" i! h5 C; ~/ w2 i+ h7 F- q  第六部分 房屋拆除与产权调换房屋房地产证办理
7 H' n; Z2 n8 P+ O! k( D  一、房屋拆除% I* w. Y0 |( y
  此项工作由鹿丹村改造办负责组织,按规定程序确定拆除施工单位。
8 c) J$ k. t* t! J$ q$ {  二、产权调换房屋房地产证办理8 k8 v1 V) B" X9 Y
  产权调换房屋的办证工作由鹿丹村改造办协助被征收人到房地产权登记部门办理。
% q3 t5 J% y4 `  S: {, ~( _  第七部分 异议处理
' T8 X7 ?# Q! ?  一、评估异议处理。
" x' S# {: a9 x  估价机构将初步评估结果向被征收人公示10日。征收当事人对评估结果有异议的,可在收到评估报告之日起10日内,向原估价机构申请复核评估,复核后,改变原评估结果的,将重新出具评估报告;评估结果没有改变的,将书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照国务院第590号令第二十六条规定,依法申请市政府做出补偿决定。' t( b9 a' L1 O% g, |5 e4 f
  二、权属、面积等异议处理。
" k! U6 n) R: q  对公布的权属、面积等情况有异议的,可以在公布之日起15日内以书面形式将意见反馈给鹿丹村改造办,鹿丹村改造办将及时组织复核,并将复核结果书面通知提出异议的相关人员,同时公布。
: v% d& @  ]2 T  三、达不成征收补偿协议的处理。
4 p9 c5 ?0 r6 b  q  被征收人在市政府做出房屋征收决定之日起九个月之内与征收人达不成征收补偿协议的,由鹿丹村改造办报请市政府依照国务院令第590号规定,按照补偿方案做出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由做出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。; B4 L  z  E) s2 `9 _) s
  第八部分 其他相关说明/ e! n! q+ X! k& o! ~
  一、补充说明
, F2 L, V. v2 `" A  本方案未尽事宜,由鹿丹村改造办按照相关规定提出具体方案,并报市政府审批。& K- t4 N1 M0 d0 z6 {- q( M* v
  二、生效和废止/ v* d' V! b) }9 b/ Y
  本方案自征收决定下达之日起施行,至本项目房屋征收补偿完毕废止。
' g2 Z4 j; z. C, P! @' T  2013年1月25日

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发表于 2013-1-25 10:27 |显示全部楼层
恭喜,方案总算出来了!+ Z% g$ E5 b, f7 c/ `: H0 s6 F
7 f% s. z6 `8 ^- i3 A
不过从方案来看,不出所料,城市更新真的是越来越严格了,更新价值的普惠性分配的趋势已经出现,更多地注重将旧改利益所得分配侧重于公众民生了,算是一种进步!6 Z! Q3 q5 L" \- P' {& C

( N/ ^9 e4 i. }; |/ C1 f' H罗湖要充分研究城市更新的这种市级制度取向。。说实在话,能立项的旧改要趁早,未来项目能立项可不是容易的事情,业主想改都无法改。至于利益博弈,从现在的趋势看,无论是未来的旧改收入所得税费制度,还是业主的补偿标准,毫无疑问是更侧重于公众所得而非项目本身的业主利益了,这个趋势值得罗湖研究。------ 香港为何旧改那么难?号称财商第一的香港人难道就不想通过拆迁博弈一夜暴富?那是因为他们的旧改政策取向早就将利益所得分配倾斜于公众而非项目本身,一是立项难,二是即使博弈了,所得收入的分配更面向公众,而且业主自己所得在税费管理上又被抽了一层。。。- @3 d3 a5 J7 f3 O, d
) j4 H4 G1 Q4 _& \! X0 h
城市更新制度是市级制度,罗湖无法左右,唯有研究制度取向。这对于罗湖政府也好,对于罗湖那些期待旧改的项目业主也好,都要好好研究,这些政策取向对于我们研判项目是否立项,利益博弈是否合理,项目进度能否控制等,具有深远影响。

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发表于 2013-1-25 10:46 |显示全部楼层

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发表于 2013-1-25 15:51 |显示全部楼层
10 m2以上部分由被征收人按照鹿丹村产权调换房屋的市场评估价缴交房款。
" R7 b; `7 G( G" L* |- x——按3万每平米计算,一次性就要支付增购款30万元以上,这对很多鹿丹村住户来说,也是不小的负担

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发表于 2013-5-3 17:40 |显示全部楼层

这年头,沙发板凳都比较难抢!

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