深圳拟修订物管条例 明确共有物业收益存入共有资金账户

小七小七

近年来，小区业主与物业之间的纠纷事件时有发生。有的物业抱怨“收费难”，业主不配合工作；有的业主质疑物业利用小区资源“创收”后中饱私囊……

作为全国第一个成立业主委员会、成立第一家物业管理企业、出台全国首部地方性物业管理条例的城市，深圳在居民区物业管理方面又有了新举措。近期，《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称《条例》）发布，明确共有物业收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户。《条例》自2017年11月24日至12月25日面向社会公开征求意见，同时，有关部门将征集企业或组织代表30人，市民代表150人，于2018年1月15日参加《条例》网络听证会。

收支不明导致纠纷不断

“收支不透明，业主不信任物业管理公司，认为物业管理公司可能隐瞒收入、夸大支出、撤离时卷款走等；而物业管理公司也反映要求涨物业管理费用时，业主不同意。”深圳景洲大厦小区业委会主任邹家健从事物业管理活动十多年了，也参加了此次《条例》的起草过程。他告诉《工人日报》记者,这种权属不清，收支不明必然导致双方缺乏信任，产生争议。

据统计，目前深圳市全市共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%；采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%。住宅小区物业管理的普及率处于全国领先地位。然而，近年来当地物业管理纠纷问题日益凸显，近3年投诉量分别为3210宗、3313宗和2611宗。物业纠纷呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。

深圳市住房和建设局相关负责人介绍，物业纠纷主要体现在，一是共有产权权属不清，业主维权难；二是业主大会权利义务落实不到位，业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出；三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺；四是市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质恶性循环。

明确业主大会在物业管理领域的市场主体地位

“《条例》的修订，有助于理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系。”上述负责人表示。

此次《条例》提出建立业主大会组织备案制度，明确业主大会在物业管理领域的市场主体地位。规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证书到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。为确保业主共有资金安全，促进业主自治组织规范运作，《条例》还设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度、财务年度、半年度公示、投资限制等一系列配套制度。

针对业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题，《条例》创设了由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会，由其负责组织、筹备首次业主大会会议，监督前期物业阶段共管账户的资金使用，指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。

业主地位从“被动”变“主动”

在业主普遍关心的“钱袋子”问题上，《条例》也有回应。明确业主共有资金包括物业管理费、物业专项维修资金、共有物业收益、业主依据管理规约或者业主大会会议决定分摊缴交的费用、利息和其他合法收入。

“《条例》的修订使物业管理模式从‘全委托’变为‘部分委托’，实现根本性的转变，业主地位也从‘被动’变‘主动’了。”参与此次《条例》起草的北京京都（深圳）律师事务所律师刘长森坦言，物业管理的症结往往卡在“费用”上。一方面，物业管理公司向业主收取管理费和维修基金，但账目不公开，业主无法得知费用的去向。另一方面，物业管理公司抱怨管理费太低，入不敷出，管理质量差。“财务不公开、不透明导致业主对物业管理公司缺乏信任，不愿意提高管理费，而物业公司要盈利只能降低服务质量，慢慢地，这就形成一个恶性循环。”

“‘钱袋子’在谁那，谁说了算。”刘长森认为，过去，物业管理公司既掌握财务权，又掌握小区管理权，这是业主和物业管理公司地位不对等的主要原因。今后，“钱袋子”交给业主大会，业主委员会通过业主大会给物业管理公司拨款，掌握了主动权，这对双方也是一种制衡。