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深圳新闻网3月29日讯（记者 潘润华 张玲）3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文，将建立信息互通查询机制，规范购房融资。换而言之，就是疯传已久的深圳二手房交易“三价合一” 政策落地。该消息一出，迅速刷爆朋友圈。针对此事，3月29日，记者采访深圳房地产研究中心主任王锋、广东诚公律师事务所合伙人、律师颜宇丹，北京市大成（深圳）律师事务所房产律师刘子孺，来听听他们带来哪些权威声音和专业解读。 ![]()
王锋 深圳房地产研究中心主任王锋： 问题1：为什么要出台这一政策？有何意义？ 王锋表示，深圳土地资源紧张，二手房的成交规模一直高于一手房，极容易出现投机炒作行为。从今年前两个月房地产市场的成交情况来看，1月、2月的二手房成交量增长非常快，已经比去年同期上升80％。从国家统计局房地产价格指数的统计来看，深圳在今年前两个月的二手房的价格指数都是全国第一，上涨较快，极易出现新一轮的房地产过热现象。 针对这种情况，人民银行等三部委及时出台文件，“我认为对于稳定二手房市场、保持房地产市场的调控目标，特别是落实中央‘房子是用来住的，不是用来炒的’这一精神，意义重大。” 此外，新政策出台以后，对于市场的未来变化可能会有一些调整，此后房地产市场还会继续保持平稳健康的运行态势。 问题2：新政策实施是否会给购房者增加税收？ 王锋指出，新政策实施主要是规范借助金融杠杆炒房的这种现象，但是也不可避免地会带来一部分购房者税收成本的增加。 “但我认为，政策实施所带来的税收成本增加，是依真实价格依法纳税，是法律的规定，是社会应该坚持的底线。”他还表示，新文件出台后，阴阳合同现象将大大减少，房地产市场的诚信程度也会大幅提升。 问题3：新政策出台对房产价格有何影响？ 目前宏观调控的整体目标，是按照房价环比不增长的总体要求。从最近几年的房地产市场运行来看，泡沫风险较大。就新房市场的调控情况看，虽然实施了严格的限购限贷限价措施，但是房价总体是保持稳定的，既没有出现持续大幅上涨，也保持了一定幅度的回落，这有利于“刚需”购房，有利于老百姓真正的实现住有所居。同样，二手房市场政策出台也是有利于房价稳定。 广东诚公律师事务所合伙人、律师颜宇丹： 所谓“三价合一”是指成交价、贷款评估价、网签价三价合一。那么此新政对二手房交易有何影响？ “媒体解读为要么涨首付，要么增税负，我不这么看。在深圳，为避税签订阴阳合同，按政府核定价过户是普遍现象，如银行和不动产权登记中心联网，也只能统一银行贷款评估价和网签过户价，真实成交价依然无法做到真正统一。” 她认为，按政府核定价过户，一般会比真实交易价少，如果按照政府核定价贷款，价款少了交给银行监管的首付比例也会少，只不过买家需额外向卖家补差价了，而不是说直接涨首付，阴阳合同依然杜绝不了。三价合一后最直接打击的是“高评高贷”，如果为高贷而高评，网签过户价提高税费就提高，但我想这部分人宁可再多准备资金也不会多交税。 颜宇丹律师预测，“三价合一”新政或许会引发一些二手房买卖纠纷。首先，由于在房地产中介的引导下，部分购房者为赶“三价合一”正式落地实施前网签，二手房速买速卖，在签约时买卖双方可能有一些细节未考虑清楚就签订合同，当合同条款约定不明时签约后会产生一些合同纠纷。 其次，“三价合一”新政后如房地产市场出现房价波动，买方卖方都可能出现悔价的情况，则可能会引发二手房买卖合同纠纷。 每次房地产新政出台后还会颁布实施细则，过渡阶段由于买卖双方站在各自不同的立场，当新政实施对合同的履行产生影响，双方又无法协商一致的情况下，可能会引发一些诉讼。 北京市大成（深圳）律师事务所房产律师刘子孺： 深圳的“三价合一”政策从3月28日下发通知，3月29日起就必须按照网签合同备案价或评估价的最低值审批银行贷款。刘子孺分析说，“三价合一”意味着银行的放款没法按照此前约定的贷款额度发放，而是以政府的合同备案价为基准书审核放款。对买家来说，购房必然需要增加现金的投入，如首付提高，或者税费增加。 一下子买家要多出一笔钱，很可能导致买方必须放弃购房。如果因上述原因没有钱完成交易，买家毁约是否会因此承担违约责任？刘子孺告诉记者，如果买方确因政策原因（不能归结于双方的原因）毁约，导致合同无法继续履约的，买方可以不承担违约责任。
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