强区放权新要求 城市更新再立新章程

东郭老先生

罗湖区作为深圳最早的建成区和改革开放的先行区，在深圳市强区放权改革试点之初，就颁布了全市首部区级城市更新规范性文件——《深圳市罗湖区城市更新实施办法》试行版，该办法被其他各区广泛借鉴，取得了良好的社会效果。随着城市更新改革工作的深入推进，面对新问题、新挑战，罗湖区率先在全市开展了区级城市更新实施办法的全面修订工作。

　　在推行城市更新工作过程中，罗湖区坚持边干边总结，注重不断研究和解决实际工作中发现的问题，适时完善立法。本次修订主要根据新近出台的更新政策，认真贯彻落实市委市政府关于城市更新工作的最新要求，加强更新工作统筹、借鉴各区先进经验，对实施办法进行了全方位的完善。

　　修订后的实施办法建立了“更新统筹、社会风险防控、产业准入、项目监管、计划清理及后续处置”等创新机制。其中关于更新项目中产业发展监管、公共艺术作品设置以及项目清退后续处置等机制，均系在没有可参考、可借鉴背景下对全国旧改工作机制的引领创新，对进一步规范罗湖区城市更新管理工作，提升和完善城市更新管理质量和水平，实现城市更新与功能提升、产业升级、民生改善、安全生产联动，打造宜居宜业城区具有积极意义，也为深圳市城市更新管理工作提供了极具参考意义的工作思路。

　　实施办法的全面修订前后历经七十余稿，一次次肯定、否定、再修改、再完善，每一位参与其中的成员心力交瘁但又甘之如饴。罗湖区城市更新实施办法的全面修订，充分体现了特区人自我革新的勇气和胸怀，打造了强区放权改革范本，也标志着深圳市强区放权改革制度的进一步深化与完善。

　　在内容方面，《实施办法》具有以下多项特色及亮点：

　　加强城市更新项目的风险防控力度

　　避免因城市更新引发新的社会矛盾。《实施办法》规定，旧住宅区出现信访诉讼或者实际情况需要的更新项目，应开展社会稳定风险评估。属于旧住宅区(含混杂零散旧住宅区)、城中村拆除重建类的城市更新项目，市场主体在取得实施主体确认文件及签订项目实施监管协议之前，不得启动搬迁。房屋拆除前实施主体必须先到区住房建设局办理拆除备案手续。

　　严格监管项目实施进度

　　按照深圳市实施细则的要求，结合“强区放权”后事权逐级下沉的实际情况，《实施办法》规定，城市更新单元规划经批准后，辖区街道办事处应按照已批准的城市更新单元规划，组织制定实施方案并监督实施方案的落实。同时，为有效监管实施主体按时推进项目，《实施办法》还规定，项目实施监管协议中明确规定城市更新项目建设具体进度要求，“对未按项目实施监管协议约定的进度实施的，需支付相应的违约金”。为保证实施主体具有按时推进项目的建设能力，根据《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》相关规定，《实施办法》还规定实施主体在申请施工许可证之前需向区住房建设局书面承诺建设资金已经落实。区住房建设局在《建设工程施工许可证》核发后30日内对实施主体承诺的建设资金到位情况进行检查，实施主体未履行承诺的，区住房建设局应依法进行处理;相关失信行为列入行业失信“黑名单”。

　　落实产业规划构建产业准入机制

　　《实施办法》规定，区产业主管部门可在产业监管方案中对更新后形成的用于产业的建筑用房受让人、承租人资格进行限定。更新后上述建筑用房需要转让、租赁的，受让人或承租人必须符合监管协议约定的产业准入条件并取得区产业主管部门的同意，从而确保产业建筑用房的受让人或承租人符合产业准入条件，最终实现产业规划落地的目标。

　　严禁炒卖更新项目

　　为严禁城市更新项目在确认实施主体后通过股权转让等形式炒卖城市更新项目，扰乱城市更新秩序，确保城市更新项目品质，《实施办法》规定项目实施监管协议中应约定，自确认实施主体之日起至工程竣工验收之日止，城市更新项目不得转让，否则应承担相应的违约责任。

　　完善计划清理制度及后续处置措施

　　《实施办法》在《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定可调出计划情形的基础上，结合社会稳定风险情况，对单一或多个权利主体的调出情形进行细化。《实施办法》规定，“更新前为多个权利主体的项目，自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续且经评估调出计划可能引发重大维稳风险的情形”，可不予调出计划。为避免出现企业违规却不需付出成本的不合理现象，同时规定此类情形下，实施主体需在总建筑量不变的情况下，无偿增加不低于项目计容总建筑面积2%的用房，作为人才住房和保障性住房、创新型产业用房、创新型人才公寓等用房或其他公共配套。

　　此外，《实施办法》还构建了产业发展监管的分工及协同机制，明确了城市更新项目移交政府物业的管理分工及配合机制，建立了政府投资建设的城市基础设施、公共服务设施与城市更新项目同步建设的协同工作机制、更为优化的城市更新规划体系、城市更新项目优先推进及负面监管工作等多项机制。

　　来源：检察日报

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