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山湖居现状、问题和出路
8 h, c' ?7 O$ k8 H5 r. ^ －－第四届业委会候选人致全体业主的公开信& ^3 s( j* x4 D$ m/ m' ?
亲爱的邻居们，大家好：
6 ]7 Q2 U7 k; I" M9 C 在山湖居业主大会会议即将召开之际，和大家分享我们对如何才能搞好山湖居的思索。# Q+ O; x. d% `+ h) h& ]4 y
去年夏秋之交，小区物业服务实现了新老更替；转眼今秋，已过去了一年有余。十几年的小区，已面临物业本体老化、配套设施落后的客观现状，也面临物业服务水平与业主实际需求相脱节的主观问题。如果第四届业委会能顺利诞生，那么毫无疑问，它将面临巨大的压力。搞好一个小区岂止不容易，但生活仍然要继续。
, n2 F+ `4 x4 v- I 以问题为导向，不回避不掩饰，想点子找办法，这才是一个有担当的业委会题中之意。; f( A! T# n) v) f4 d6 I/ B+ x
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一、小区总收支倒挂，未来可能发生全体业主负债的法律风险2 O n5 \! N' @
万科物业公示的收支报表显示(未经审计)，从去年8月底月进场至今年6月底，山湖居收支余额出现了131.8万元的赤字。本年度头两个季度，人工费用146万元,外包费用59.8万元,维修费用为7.8万元,能源消耗费用11.2万元,行政后勤费用8.5万元 ,物业管理酬金17.3万元。+ m, T; M0 R# g- j
我们算了一下，即使在物业管理常规化的状态下的4、5、6三个月，平均每月仍有9万元的缺口。
5 H& S; U8 j6 }3 l) k: }) u( R由于第三届业委会已于去年9月任期届满，更由于新冠疫情等原因，山湖居第四届业委会一直未能成立。这导致《物业服务合同》及补充协议中的业主方对物业收支项目监督、对物业服务项目评分等两项重要约定长期空置。
! }% o+ z1 n3 o2 R+ W 如果山湖居第四届业委会顺利成立，我们将依据物业管理法规和服务合同、补充协议，以收支监督、服务评分这两项为工作抓手，认真落实，力争“钱能用到实处，物有所值”。0 F: V% S4 P. S1 F/ p l" N* o
; Y7 s: n2 t9 e二、电梯老化待更新，墙面渗水修补难
. E8 o* D' Q" M! E6 m3 F 今年5月份，经市监部门指定的独立第三方机构检测评诂，山湖居24部运行的电梯，均被建议“更新”。小区屡屡发生电梯困人、故障停运，让人心有余悸，叫苦不迭。: E3 |( b+ J$ m- s( w2 [0 Y
另外，由于楼宇天台积水，空调滴水管堵塞等原因，各单元住房的外墙、窗沿都不同程度发生渗漏、起泡、空鼓，有些已持续达数年以上。/ _4 A2 p/ ?7 e6 s% ?: l. y
更新电梯、修补外墙，需要大量资金，钱从那里来？
0 u+ |7 g; t, \) Q% ]或许有人会说，可以用本体金啊！山湖居收费面积为71256㎡，住宅面积日常本体金0.25元/平方米，截止2020年6月，我们存在市住宅维修资金管理中心的日常维修金才95.43万元，加上开发商交存的首期维修金154.67万元，收益68.15万元，总计也才318.26万元。而且，住宅维修专项资金的使用须召开业主大会，不能全额使用，资金比例不足时还须补征。% `3 I# r4 m: J( I
或许有人会问，我们业主每月交的管理费不能用吗？小区实行的是物业酬金制，物业本体及设施设备的维修更换，不在管理费中开支。这些问题靠物业公司解决不了。+ I0 K' d$ e8 o8 G& x4 \+ L# A
须有资格代表全体业主的热心人对外四方奔走，对内集思广议，或开源节流，或多方筹集，才有可能破这个困局。6 i, g! F' t9 F- h$ {
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三、周边的城市更新方兴未艾，既带来希望，又不可避免地带来困扰. N9 G7 H3 A3 Y8 I4 O! ?4 j: l1 U7 }
山湖居位于布心片区的最高点，可谓“山高坡长风光好，周边配套不完善”。随着布心片区城市更新的加速开展，特别是人才房项目的推进，从长远说这一片区的人口数量、结构、素质将会升级，罗湖区教育资源也会对这一区域重点配置。从大局看，这为我们带来希望，但同时也带来通行、就学等新问题；从实际看，施工必然给业主带来困扰。如何化解不利因素，变为改善小区的积极因素？这需要勇气，也需要智慧。: H, u5 H! I |* \
一个住宅小区要想好起来，近看物业服务面貌，中看交通教育配套，远看城市更新加快。随着深圳的腾飞，罗湖的振兴，我们小区虽然有自身的困境，却终会前景光明。# N) g) _' e, F' i, w+ x* p8 I7 \
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四、 业主自治的关键在人，制度化建设才能让家园不因老化而沉沦) A! a9 l8 d( ^
我们业主大多须为生活打拼，对小区的公共事务难以兼顾。面对物业服务的不足和物业本体的老化，往往是心有余而力不足。所幸，山湖居有一群人，他们不辞劳苦，不计得失，愿意牺牲个人和家庭时间。每逢有事，总能聚集在一起，为家园谋长远，为解决现实困难而劳心劳力。这就是我们光荣的山湖居志愿者！
3 v6 U- |, x/ F第四届业委会如获成立，将发扬光大志愿者精神，并使之制度化。在每楼每单元，通过业委会的组织，邻居们选出1~3名有时间有精力的代表，为各栋各单元发声出力，也为小区共同利益参与业委会活动，使山湖居的内部治理更公开更透明，更具民意基础。6 }, A' i8 S0 \2 T6 D) p7 d
6 K# v7 }- g( f1 l1 j. _& i, S7 G 综上所述，我们认为，山湖居物业收支亏损不能继续扩大，物业服务水平仍然有待改善。
8 Y6 O; {, I& r) G# N! c# t k鉴于小区现状，我们承诺：如果我们有幸当选，如果确能领取津贴，将全部捐给小区。分期分批，在有需要单元加装空调滴水管、修复每栋楼道空鼓剥落的墙砖。由业委会定期公示津贴领取、捐出及使用状况。
3 H1 Z. S6 t2 m8 F6 z 谢谢大家一直支持鼓励，谢谢大家的包容理解。+ W/ n$ Q3 v+ x) n6 ?' K9 j
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山湖居第四届业主委员会候选人：解丽君 臧建鸣 许小冰 沈飏 陈玉波 李天琼 陈萍 曾昭雄 赖康文 |
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