先要住得爽，后要租得好 百万小户型首选罗湖人民南

南国小海

√突出优势：总价低，购物方便，周边配套齐全     × 明显劣势：局部采光较差     √突出优势：租金较高，社区安静，户型合理，周边配套成熟     × 明显劣势：楼龄较长     √突出优势：小区环境好、带游泳池和会所、户型设计分区合理     × 明显劣势：租金回报率较低

本期淘楼档案     编号：10 5     淘楼者：李小姐     心理价位：总价100万以内     核心需求：一房一厅，交通方便，前期自住，后期放租     陪淘记者：詹燕燕     预约热线：15712 0 170 9 0@南都地产     【编者按】2009年起，南都深圳黄金楼市常设《淘楼》栏目，如今已逾百期，升级为报网互动的2 .0版本。如您想要记者陪同看楼找房，想要得到业内人士的专业建议，请通过如下热线电话或官方微博联系我们。     李小姐在福田某事业单位上班，希望能在罗湖找一套一房一厅兼顾自住与投资，预算总价100万左右。因为还没买车，首要要求交通方便、周边商业配套齐全；因为自住，对户型方正、采光通风、小区安全等方面比记者之前接触的投资型买家有更多要求。而首次置业作为暂时过渡，对学位倒没那么执着。根据她的要求，南都记者在罗湖区内搜索，优先考虑交通条件、生活配套以及租金收益，最终锁定人民南片区最佳。     中介介绍，在罗湖人民南片区，成交最旺的当属云峰花园，该楼盘以100平方米以上的三房为主，因建筑年限较旧，均价约2万元/平方米，但并不适合李小姐这种首次置业买家。针对李小姐寻找的50平方米左右的小户型，目前2000年以前的小区均价在2万元/平方米以下，租价在3000元/月，而2000年后的新小区的均价则基本在2万元/平方米以上，租金则在3500-4500元/月。这一片区靠近金光华广场，在东门商业圈辐射范围内，周边拥有罗湖中学、南湖小学、罗湖医院、新一佳等生活配套。且该区域自住氛围较浓，无论是投资过渡的一房还是自住的三房放盘量都不多，片区新房均价约3万元/平方米。     经过挑选，李小姐最中意庐山花园一套49平方米的东南向房源，88万元，中介称还可以跟业主再谈谈价，她笑说“这套户型格局我最喜欢，布局合理，通透，小却显得并不逼仄”。     类型分析     求罗湖小户型的买家特征：     1　工作或朋友圈集中在罗湖，看重罗湖的成熟配套和生活气息；     2　尤其不愿多花时间在上班路上；     3　看中罗湖二手房性价比优势；     4　对物管、户型等方面有细致要求，学位方面则不强求；     5　可能动摇要不要一步到位选择关外大社区三房；     6　考虑到过渡性，租金方面也很重视，但不是首要因素；     7　优先考虑装修好的房子，最好能“拎包即住”。     置业建议     社交圈在哪里就买在哪里     陈菊花　美联物业友谊分行高级置业经理     很多八零后在父母资助首付的条件下买第一套房。我的建议就是要选择自己社交圈所在的区域，如果买了离公司同事朋友都很远的房子，彼此联络可能会慢慢淡掉。罗湖二手房是关内价格洼地，可优先考虑。这类物业尽管升值速度不如南山楼盘，但出租回报率高，也有一定的稳健的升值空间。     重点推荐     国际名园　可改小两房，不过多为狭长户型     国际名园由一幢两座的塔楼组成。与庐山花园相比，国际名园的房源显得稍微新了一些，建造年代为2002年，当然价格也比庐山花园稍贵了一点，以李小姐看的这套43平方米的小户型计算，总价90万，首付三成27万、月供30年计算，商业贷款的每月还款额4000元左右，公积金贷款每月还款额约为3200元。该楼盘的租金水平也在3000元-3500元/月。出租回报率约在4.5%。小区周边配套有华润万家、沃尔玛、金光华购物广场、新一佳、罗湖医院等商业配套，该片区也是教育配套比较成熟的区域，可以入读南湖小学、罗湖中学。     该 楼 盘 紧邻地铁国贸站，走路约为10分钟的路程，未来还规划有9号线，周边有7个公交站。因为较靠外面，国际名园极为便利的交通有点打动李小姐，但国际名园户型多设计为狭长形，也导致它局部存在采光条件不佳的问题，使得她最终放弃。但对采光要求不苛刻的购房者，国际名园的空间感觉比庐山花园的户型更大些，可改为小两房也是它的优势。     庐山花园 可租抵供，装修极好的一房月租3500     庐山花园建造年代是1997年，相对而言，楼龄较长。在人民南片区，价格在2万元/平方米以下的房源基本都是像庐山花园这样较老的小区，放盘量不多，仅在三至四套，更老的如1984年建造的罗湖大厦，目前已基本无盘放出。小区因为较靠里面，整体居住环境也比较安静。在所看的三套房源中，庐山花园户型格局最为方正合理，无浪费，真正的一房一厅一卫一厨一阳台，实用率较高，能达到80%。庐山花园旁边的某小区已被列入旧改，拆赔比例为1：1.25，不久后将动工拆迁。小区物业租金大约在3000元/月，装修极好的房源可能租到3500元/月。以李小姐看的这套9楼的49平方米的小户型计算，总价88万，如果算首付三成，为26万，供30年，做商业贷款，以基准利率则月供3900元左右，如果做公积金贷款则月供约3100元，基本可以做到以租抵供。即使是商业贷款每个月购房者也仅需支出近千元，月供压力不大。虽然升值空间可能慢了一些，但出租回报率能达到4.5%-5%。但目前该小区放盘的房源不多，另有一套8楼的43平方米一房，业主要价85万，西南朝向。     置地逸轩　61平方米两房叫价130万，月租4000     置地逸轩位于春风路与南湖路交会处，与前面看的两个房源相比，置地逸轩的价格要明显较高。中介所介绍的这套笋盘，61平方米，要价130万，约2 .1万元/平方米，但记者注意到，该楼盘放盘的房源中，约47平方米的户型一房一厅也已要价到130万，59平方米的两房一厅多要价在165万- 170万。置地逸轩因为小区较新，建造年代为2008年，户型设计等方面也更为合理，环境较好，社区内配套有游泳池、会所等，适合自住兼投资，但总价较高。但李小姐认为，这样的房源更适合商务人士，对于她反倒不合适，“可能会有更多杂七杂八的人到小区来”。当地中介告诉记者，置地逸轩多为一至二房的单位，楼龄较短，小区内配套齐全，更适合投资，也是目前该片区内放盘量较多的楼盘。     李小姐参观的这套61平方米的两房一厅，总价130万，以首付三成39万、月供30年计算，商业贷款月供580 0元，公积金贷款月供460 0元。但该楼盘的租金水平也较高，30平方米的单身公寓可租2800元/月，47平方米的一房一厅能租3700元/月，而李小姐看的这套两房，中介报价能租到40 0 0元/月。租金回报率在3 .5%- 4%，比庐山花园和国际名园略低一些。

我不好

买不起啊。