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房地产正处于盛衰转换之际

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发表于 2014-4-7 19:05 |只看该作者 |倒序浏览

中国的房地产业，也正处于盛衰转换的关键时刻。虽然宏观调控对市场过热和房价上涨过快起到了一定遏制作用，但是，由于地方政府对“土地财政”的依赖热情并没有减退。未来一、两年内，房价仍然可能出现一定幅度的上涨，只是上涨的速度不可能像前十年那样快。
　　那么，这是不是意味着房价已经没有下降的可能了呢？绝对不是！不仅不是，而且要不了几年，政府就会为房价的快速下跌而操心，甚至要出台政策遏制房价下跌过快。

　　俗话说，有盛必有衰，盛之愈极，衰之愈急。盛衰之间，理当平稳转换，方能减少震荡。但是，现实生活，哪有这等好事。此次全球金融危机，说白了就是前些年金融业过盛、过旺以及相关国家对金融业过度依赖有关。
　　中国的房地产业，也正处于盛衰转换的关键时刻。虽然宏观调控对市场过热和房价上涨过快起到了一定遏制作用，但是，由于地方政府对“土地财政”的依赖热情并没有减退。从总体上讲，房价仍处于上涨通道，没有见顶。未来一、两年内，房价仍然可能出现一定幅度的上涨，只是上涨的速度不可能像前十年那样快。
　　这也意味着，指望房价立即出现较大幅度的下降是不大可能的，甚至是事与愿违的。更重要的，旨在将房价控制下来的市场调控，则随着行政手段作用的逐步衰退，已经见顶，至少已经作用非常有限了。
　　那么，这是不是意味着房价已经没有下降的可能了呢？绝对不是！不仅不是，而且要不了几年，政府就会为房价的快速下跌而操心，甚至要出台政策遏制房价下跌过快。
　　众所周知，随着各项政策措施的出台，如加大中西部地区铁路建设、加快棚户区改造、支持中小企业发展、鼓励民间资本进入实体经济等，特别是改革的强力推进，改革红利的逐步释放，实体经济重新成为中国经济发展的最主要力量，经济将很快步入复苏轨道，进入新一轮快速发展通道。那么，房地产业的“支柱”作用将大大降低。
　　如果这是一种自然转型和平稳过度到也无妨。关键是，在所谓保增长的幌子下，地方政府正在紧紧抓住经济复苏前的最后机会，疯狂地进行土地交易，试图从“土地财政”上再捞一把。也就是说，在可能房价还会继续上涨的这段时间内，上市的土地以及开发的房屋，可能会相当的多，由此对整个房地产市场供求关系产生激烈的影响，目前存在的供不应求或供求基本平衡将在两三年时间内很快转向供过于求。其中，部分二三线城市可能出现供远大于求的现象。
　　一旦房地产市场的供求平衡被彻底打破，供求关系出现颠倒，相反，居民收入则在金融危机的影响和冲击下，在实体经济严重不振中增速放缓，购买能力下降，加上社会保障等难以在短时间内出现明显改善，等待房地产市场的将是泡沫全方位破灭、房价快速下跌。而房地产市场也将在购房者买涨不买跌的情节当中，全面萧条。
　　虽然房价下跌，对居民来说是求之不得的好事，但是，对开发商和银行等来说，却是噩耗。尤其是银行，极有可能因此而出现严重的风险。因为，就算有土地、房产等做抵押，如果房价大幅下跌，抵押物将不足以支撑贷款价值。到时候，开发商跑路可能会比现在实体企业还要多。真的出现这样的现象，美国的次贷危机有可能在中国上演。
　　不仅如此，与土地开发紧紧绑在一起的城市建设平台，也会因为房价的大幅下跌以及房地产市场的萧条，而出现“资金链”断裂的现象，使银行风险进一步扩大。因为，数十万亿的开发企业和政府融资平台贷款、土地抵押贷款，足以让银行风险出现大爆发。
　　面对这样的风险，政府是不能袖手旁观的。而要处理这一风险，只有两条路可走。要么发行货币，要么遏制房价快速下跌。前者显然是不合适的，也是没有这样的资本的。只有采取后一种措施，那就是遏制房价的快速下跌。可是，这样做的结果，又有可能激活地方政府“土地财政”的热情，使泡沫重新积聚。
　　而要避免房价快速下跌可能给金融带来的严重风险，最有效的办法，就是强行控制地方政府继续打“土地财政”主意，不给地方政府最后从“土地财政”上捞钱的机会，以保持房地产市场的供求平衡。同时，金融企业不能再给地方政府融资平台和开发企业贷款，直接融资市场也要严格控制政府融资平台和开发企业的融资，使政府融资平台和开发企业能够过“紧日子”，从而压缩开发规模，减少商品房的过度储存与供应，使房地产市场的供求关系基本处于供略不足求或基本平衡。
　　这是政府的责任，也是为了避免几年后遏制房价快速下跌所必须采取的措施。不然，如果几年以后真的需要通过这样的方式解决银行的风险，将严重损害政府的公信力，损害政府的形象。