关于解禁“封阳台”，推动三孩、共同居住养老国策加速落地的建议

星月大海

    今年，我国人口政策频传新政。5月31日，中央政治局会议指出“进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施”；11月24日，《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》提出，“研究制定住房等支持政策，完善阶梯电价、水价、气价政策，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同居住”。落实上述积极应对老龄化的国家战略，深圳百姓最大的痛点，住房问题或是不二之选。
" P, ~/ }: T3 U% o    生二孩或三孩、父母共同居住，房子是绕不过去的坎。面对动辙几万、十几万一平的高房价、多房户型高企的租金，不说“多一个人多一间房”，哪怕“多一张床”，深圳人都要仔细斟酌。按一个家庭二个孩子预计，三代人至少要三间卧室，如果是男女孩各一、孩子学习等需要，四间卧室妥妥地才是刚需。同时，深圳的住宅总量少，且受一个时期90/70政策影响，三房、四房户型占比相对较少，在大力推进生育政策、养老政策落实的当下，多房户型的供需将矛盾十分突出。
    笔者老家在北方，因冬季寒冷，家家户户都封阳台，保温节能、干净卫生、经济实用。由此想到，深圳可否从推广封阳台入手，作为市民落实应对老龄化国家战略的住房支持政策。
    目前，深圳执行的《深圳经济特区土地监察条例》中，明确规划违法行为、土地违法行为由规划土地监察机构予以立案。其中，“封阳台”因与原国家建设部2002年出台的《住宅室内装饰装修管理办法》中“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚”（后《城市规划法》修改为《中华人民共和国城乡规划法》）相关规定不符而被认定为违法建设行为。
2 E) k. p4 S7 x9 p( j( c! m   但从当前的现实需要和法律政策环境来看，已具备对“封阳台”实施解禁的可实现性。
    2007年3月出台的《物权法》提出“业主的建筑物区分所有权”，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”（2020年出台的《民法典》“物权编”中亦作承继）。《物权法》实施期间，2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，明确“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”从上述法律及司法解释看，阳台作为物业专有部分，对于其的利用，只要出台合理利用的规定，不发生“违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益”的情形，不认定为侵权行为。
, ?) A" [" G) O    在现实中，部分城市也顺应管理和市民的需要，对封阳台予以解禁。今年7月，南京市出台《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，指出“为进一步贯彻绿色发展理念，实现低碳住区目标，提高城市空间品质，满足人民群众对美好生活向往的要求”，规定“住宅建筑应结合建筑立面设计统一设计建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施”。
    因此，深圳市出台“封阳台”解禁政策有法律依据，也可与现行制度相衔接，也有现实其他城市法规可参考，具备现实可操作性。
    "封阳台”解禁政策中，建议由住建部门统一制定“封阳台”的规范，包括技术、材质、外部空调设备隐藏化设置、划定禁止红线装修行为等；对阳台内改造利用、复式户型分隔利用等提出指引；并对存量因封阳台而认定为违建并给予冻结产权处理措施等情况，根据新政分类梳理予以解决。在具体实施上，可采取政策规范指引、社区监督共治、业委会自律自治等方式，广纳社会治理的好经验，推动政策有效落实。
& Y' H) h0 }# ^  P& t' X    笔者的这些建议，目的只有一个，着力在低碳环保、节能绿色、安全实用、邻里共商中推动"封阳台"政策解禁，满足更多市民实际生活需要，成为落实“三孩”、“共同居住养老”国策的“利国利民”之举。
5 c8 x+ E) d. w! A# D安居则人聚，人聚则城兴，城兴则双区可待。
安居则乐业，业成则幼有育、老有养，幼有育、老有养而幸福可期。

                      一位深圳新市民
                      2021年11月25日